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  • Ramiro Navarro Abogados

Guía para reclamar los gastos de hipoteca y comisión de apertura



¿Qué personas pueden reclamar?

Tratándose de una reclamación contemplada en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, podrán proceder a la misma los consumidores, es decir, aquéllas personas que han solicitado una hipoteca para su vivienda (sea 1ª o 2ª residencia), plaza de garaje y/o trastero.


Se entiende por consumidor quien actúa en un ámbito ajeno a una actividad comercial, empresarial o profesional.


Lo que determina si una persona, física o jurídica, es consumidor, es el destino final del préstamo. Si el préstamo va a un local para explotar una actividad comercial, en ese caso no se trataría de un consumidor.


¿Qué hipotecas están afectadas?

o La de formalización o primera escritura del préstamo.

o La de subrogación, siempre que haya habido novación.

o La novación o novaciones (modificaciones, ampliaciones.


¿Se pueden reclamar los gastos de todas las hipotecas, sin importar si siguen vigente, o cuando se amortizaron, cancelaron o pagaron?

Siendo la acción de nulidad imprescriptible, se puede reclamar la nulidad de la cláusula gastos de cualquier préstamo. La declaración judicial de dicha nulidad, dará lugar a que el Juzgado tenga que declarar sus consecuencias según la jurisprudencia europea, la que deberá de ser la devolución de cantidades.


¿Cuál es la forma de proceder para reclamar?

En primer lugar, remitiremos una carta de reclamación al Servicio de Atención al Cliente al Banco que concedió el préstamo (si ha sido absorbido o fusionado con otro, se remitirá al que cobre las cuotas actualmente, y en el caso de hipotecas pagadas al Banco que absorbió al que le dio la hipoteca).

El Banco tiene dos meses para contestar, y si no contesta o lo deniega en dicho plazo, es entonces, el momento de proceder a interponer la correspondiente demanda judicial.

Qué gastos se pueden reclamar?

Exclusivamente se pueden reclamar los gastos concernientes a la hipoteca. En modo alguno aquéllos que se correspondan con la compraventa.


Los gastos son, por tanto:

1. 50% de la factura de Notaría.

2. 100% de la factura de Registro de la Propiedad por inscripción de la hipoteca.

3. 100% de la factura de tasación.

4. 100% Gastos de gestoría.

5. 100 % Comisión de apertura.


Normalmente, un consumidor medio podrá reclamar una media aproximada de 2.000 € por hipoteca.

Y, si no tengo la documentación, ¿dónde puedo conseguirla?

Podrá solicitar un duplicado en la Notaría donde firmó (si ya no existe esa Notaría, en la que tenga su protocolo, para ello tendrá que preguntar en el Colegio Notarial de la provincia que corresponda), en el Registro de la Propiedad y en Hacienda.


En su caso, también podrás solicitar una copia en la gestoría que le hizo las gestiones, o en última instancia en su banco, solicitándola por escrito y que le sellen una copia.


Si resultaran infructuosas todas estas gestiones, debería de obtener una copia del cargo que se le hizo en cuenta en concepto de provisión.


¿Qué plazo hay para reclamar?

La acción de nulidad de la cláusula es imprescriptible, es decir, no hay plazo, incluso para hipotecas que hayan sido canceladas.


¿Qué hay que hacer si se desea encargar el asunto a este despacho?

Lo más recomendable, es que solicite cita para consulta personal en el teléfono 964.048.777 o través de despacho@ramironavarro.com





Víctor Barres Abogado

Área derecho bancario.

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