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  • Ramiro Navarro Abogados

Nueva ley hipotecaria ¿quién paga los gastos de constitución de la hipoteca?

El pasado mes de junio entró en vigor la nueva ley hipotecaria (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario). Una de las grandes novedades de esta normativa es que obliga al banco a pagar todos los gastos de constitución de la hipoteca. Salvo tasación y segundas copias de notario. Esto tiene una consecuencia directa para el consumidor: ahora necesita menos ahorros para acceder a una hipoteca.

El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) es, con diferencia, el coste más grueso de la formalización de una hipoteca. Este impuesto también debe ser asumido por el banco.

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria la mayoría de los bancos se cerraron en banda a conceder hipotecas al 100% por los riesgos que corrían. Práctica censurada por el Banco de España puesto que iba en contra de sus recomendaciones en cuanto a no superar el 80% del préstamo, a fin de no comprometer la solvencia de las entidades bancarias ni la capacidad de pago del deudor, exigiendo así un estudio real de esa capacidad de pago, que lamentablemente no se cumplió.


Por eso, desde la crisis económica y hasta que ha entrado en vigor la Ley de Crédito Inmobiliario recientemente, para acceder a la hipoteca el consumidor necesitaba tener ahorrado aproximadamente el 30% del precio final del inmueble. Dado que los bancos solían conceder, como máximo, un 80% de financiación, la mayoría de los usuarios debían contar con unos ahorros de, al menos, el 30% del valor del inmueble: esto es, el 20% que no sufragaba la entidad y un 10% para los gastos que supone comprar una vivienda e hipotecarse. Porcentaje este último que ahora ha disminuido debido a la entrada en vigor de la ley hipotecaria, pues ahora los gastos de formalización han dejado de estar presentes en los préstamos.


Si comparamos 2018 y junio 2019, tras la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, el desembolso inicial para la firma de una hipoteca tipo de 150.000€ oscilaba entre los 2.800 y los 4.400 euros de media por hipoteca, según nuestros cálculos. Para ello, tenemos en cuenta todos los costes que había que abonar, incluido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Por eso, suscribir una hipoteca a partir de ahora no volverá a ser lo mismo.

Pese al aparente encarecimiento de los préstamos hipotecarios con la aplicación de la nueva normativa, el consumidor puede tener más fácil acceder a la financiación gracias al ahorro previo que hasta ahora exigían las entidades financieras a sus futuros clientes. Y no solo ese ahorro por los gastos hipotecarios, sino también por las nuevas estrategias de financiación de los bancos, cada vez más flexibles a disminuir ese 20% que no financiaban a los hipotecados y obligaban a disponer para acceder a la hipoteca.

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